Principe

En réponse à la très forte pénurie de logements sociaux en Outre-Mer, l’Etat a introduit le Girardin Social qui incite les contribuables français à investir dans la construction ou l’acquisition de logements sociaux dans les Départements et Collectivités Outre-Mer (DOM-COM) en échange d’une réduction d’impôt.

En effet, l’article 199 undecies C du Code Général des Impôts, introduit par la loi LODEOM (loi pour le développement économique des outre-mer) de 2009 prévoit que les investissements en Outre-mer dans la construction ou l’acquisition de logements sociaux neufs ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu.

Un des avantages de cette réduction d’impôt « One shot » est qu’elle permet à l’investisseur de bénéficier d’un locataire d’excellente qualité qui est souvent une entité semi-publique.

Le dispositif Girardin social a été prolongé jusqu’en 2025 dans les Collectivités d’Outre-mer et remplacé par le crédit d’impôt à compter du 24 septembre 2018 dans les DOM.

Objectif du dispositif

Aujourd’hui, 86% de la population des DOM est éligible au logement social. En Martinique et Guadeloupe, plus de 22 000 foyers sont en attente d’un logement social. En Nouvelle Calédonie, 10 000 foyers sont en attente d’un logement social. Ces chiffres permettent de cerner la carence de logements sociaux dans les DOM.

Depuis son instauration, la Lodeom (Loi d’Orientation et de Développement des Outre-Mer) a permis de développer la production et la rénovation de logements à destination des foyers les plus modestes. Ce dispositif d’incitation fiscale permet à l’Etat d’encourager la création de logements sociaux de manière indirecte et efficace.

Les étapes de l'opération

ETAPE 1 : Défiscalliance crée une société de portage sous forme de Société Civile Immobilière (SCI) à capital variable et procède à une augmentation de capital de cette dernière en intégrant les souscriptions des investisseurs au capital de la SCI. Les investisseurs deviennent ainsi associés de la SCI et s’engagent à conserver leur part pendant au moins 5 ans.

ETAPE 2 : Grâce à l’apport des investisseurs d’une part et par un emprunt bancaire et des subventions d’autre part, la SCI finance la construction de logements sociaux. La SCI signe un bail de location d’une durée minimum de 5 ans ainsi qu’une promesse de vente avec un Organisme de Logements Sociaux (OLS) basé dans les COM.

ETAPE 3 : L’OLS met ensuite les logements sociaux en sous-location nue ou meublée au plus tard 6 mois après l’achèvement des travaux et pour une durée minimale de 5 ans minimum à des foyers éligibles pour un loyer dont le montant est fixé par décret. Un montant correspondant au moins à 70% de la réduction d’impôt est rétrocédé par le contribuable sous la forme d’une diminution des loyers versés par l’organisme locataire et du prix de cession.

ETAPE 4 : Après 5 ans de location, les logements sont revendus à l’organisme de logement social. Le Girardin Social offre à l’investisseur uniquement une réduction d’impôt sur le revenu, sans aucun revenu locatif ni plus-value de cession. Le prix de rachat du programme par l’OLS étant fixé dès le départ, le Girardin Social, contrairement à d’autres dispositifs immobiliers, permet à l’investisseur de ne subir aucun aléa lié au prix de revente du bien au terme de l’opération.

Les points clés

Un investissement éthique et solidaire

Contribuer à la construction de logements sociaux et apporter une réponse aux 30 000 demandeurs en attente de logement social.

Une réduction d’impôt immédiate

Dès l’année qui suit votre souscription “One Shot”, une réduction d’impôt (maximale de 60000 €) sur le revenu supérieure à votre investissement à fonds perdus.

Une rentabilité attractive

Une des rentabilités les plus compétitive du marché allant de 18% à 20% selon la date de souscription.

Conditions légales à respecter

Pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition ou de la construction de logements neufs Outre-Mer, les investissements des résidents fiscaux français doivent respecter les conditions suivantes :

  • Au plus tard 6 mois après leur achèvement les logements doivent être donnés en location nue ou en crédit-bail pour au moins cinq ans à un organisme de logement social (OLS) .
  • les logements doivent être donnés en sous-location nue ou meublée par l'OLS pour au moins cinq ans et dans le respect de plafonds de ressources et de loyers, à des personnes physiques qui en font leur habitation principale.
  • les logements doivent être cédés à l'OLS ou à une personne physique à l’issue de la période légale de location

  • dans les départements d'outre-mer, les logements doivent être financés par un montant minimum de subvention publique égale à 5%
  • lorsque le montant du programme d’investissements est supérieur à deux millions d’euros ou lorsque l'investissement est réalisé par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le projet doit avoir reçu un agrément préalable du ministre du budget
  • le contribuable bénéficiaire de la réduction d’impôt est tenu de rétrocéder à l’OLS au minimum 70% de l’avantage fiscal auquel l’investissement a ouvert droit, sous forme de diminution du loyer versé par l'OLS et du prix de vente du bien à l'OLS ou à la personne physique
  • Enfin, la réduction d'impôt ne s'applique que si la société qui réalise l'investissement s'engage à achever les fondations de l'immeuble dans les deux ans qui suivent la clôture de la souscription et à achever l'immeuble dans les deux ans qui suivent la date d'achèvement des fondations.

Plafonnement des niches fiscales comment ça marche ?

Il existe deux plafonds encadrant les niches fiscales :

Un premier plafond global de 10 000€

En 2018, un même foyer fiscal ne peut pas cumuler plus de € 10 000 de réductions d’impôt (hors réductions d’impôt SOFICA et investissements Outre-Mer). Les réductions d’impôts concernées sont diverses et englobent notamment l’emploi d’un salarié à domicile, les frais de garde d’enfants, les dons, etc...

Un deuxième plafond spécifique Outre-mer de 18 000€

Si l’on inclut les réductions d’impôt SOFICA et investissements Outre-mer, le total des réductions d’impôts 2018 pour un même foyer fiscal ne peut pas être supérieur à 18 000€ « net de rétrocession de l'avantage fiscal au locataire ». Pour les réductions d’impôt liées à la construction de logement social Outre-Mer cela signifie que seulement 30% du montant de réduction d'impôt obtenue est pris en compte dans le plafond des niches fiscales, soit une réduction d'impôt maximale de 60 000 €.

Girardin social
Art. 199
undecies C

Type
d’opérations

Plafond spécifique
Outre-mer

Taux de rétrocession
de l'avantage fiscal au locataire

Réduction d’impôt
maximum


Logement social

18 000 €

70 %

60 000 €

Prélèvement à la source

Mode de fonctionnement

2018 ne sera ni une année blanche, ni une année de double imposition mais une année de transition.

En 2018, le contribuable paiera ses impôts sur les revenus perçus en 2017. En 2019, le contribuable paiera ses impôts sur les revenus perçus en 2019, ainsi que sur les revenus exceptionnels (*) de 2018.

Pour ce faire, l’administration fiscale a décidé de mettre en place, pour cette année de transition, un crédit d’impôt exceptionnel de modernisation du recouvrement (CIMR), qui annulera l’imposition des revenus perçus à titre non exceptionnel en 2018. Le CIMR sera égal à l’impôt sur le revenu de 2018 brut, c’est à dire exclusion faite des revenus exceptionnels et de toutes les réductions et crédits d’impôts.

(*) Sont considérés comme des revenus exceptionnels les indemnités de rupture de contrat de travail, de cessation d’activité, de cessation de fonctions de mandataires sociaux, de déménagement, etc. La participation, l’intéressement, les retraits anticipés de plan d’épargne salariale en font aussi partie.

Août 2018
Octobre
Janvier 2019
Mai
Août
Octobre

Août 2018

Estimation du taux
de prélèvement mensuel pour 2019
Taux mensuel evalue a 24%

Octobre

Souscription à Carré Social: 10 000 €
Taux de rentabilité 18%
Réduction d’impôt: 11 800 €

Janvier 2019

Versement mensuel du taux
de prélèvement estimé sur salaire
Versement mensuel 24% de son salaire

Mai

Déclaration revenus 2018
Revenus exceptionnels
supérieurs ou inférieurs
alors l’imposition sera recalculée
Revenus déclarés en 2018: 100 000 €
Revenus 2018 exceptionnels: 20 000 €
Impôt sur le revenus 2018 supplémentaire 4800 €

Août

Estimation du taux
de prélèvement mensuel pour 2020
Taux mensuel évalué a 24%

Octobre

Régularisation de l’administration fiscale
Crédit d’impôt sur les revenus 2018
Restitution: 7000 €

RÉDUIRE SON IMPÔT SUR LE REVENU EN « ONE SHOT » ?
CARRE SOCIAL, UN PRODUIT ÉTHIQUE ET SOCIAL