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Glossaire d'aide à la défiscalisation

Notre glossaire vous permettra de retrouver une définition des différents termes techniques utilisés le plus couramment dans les secteurs de la finance, de la défiscalisation et de l'immobilier.

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Abattement: Franchise d’impôt retranchée de la base d’imposition. L’abattement compense les dépenses que le Fisc ne prend pas en compte.

Acte notarié ou acte authentique: Il s’agit d’un acte signé devant le notaire, garantissant ainsi l’authenticité du document. L’acte définitif est conclu obligatoirement par le notaire pour la vente d’un bien immobilier.

Administrateur de biens: Egalement appelé gestionnaire/gérant d’immeuble, ce professionnel mandataire des propriétaires assure l’ensemble des opérations de gestion d’immeubles pour le compte des propriétaires : entretien, réparation, perception des loyers, conclusion de baux, exploitation… L’administrateur de biens agit à titre de syndic pour le compte des propriétaires pour les immeubles de copropriété.

Aide fiscale: Destiné aux particuliers, c’est un avantage fiscal qui vise à inciter l’investissement dans l’immobilier.

Amortissable: Les mensualités de certains prêts comportent le remboursement d’une partie du capital ou des intérêts d’emprunt. L’emprunteur rembourse à la fois les intérêts et le capital pendant la durée du prêt. Les banques proposent un certain nombre de prêts immobiliers pouvant être amortissables.

Amortissement: L’amortissement est le remboursement du capital d’un emprunt. Celui-ci peut être progressif : une échéance comprend dans ce cas une part du remboursement du capital, et les intérêts. Il existe aussi l’amortissement différé : les intérêts sont versés en première instance et le capital est remboursé à date ultérieure.

Annuité: Il s’agit d’un versement annuel dans le cadre d’un remboursement d’emprunt. Le remboursement des intérêts et du capital est pris en compte.

Avantage fiscal: Toute forme d’abattement sur le revenu imposable, exonération fiscale ou réduction d’impôt que l’État accorde en échange de contraintes : Travaux de rénovation ou d’isolement, investissement dans l’immobilier locatif (Girardin, LMP/LMNP, etc.)

Avenant: Il s’agit d’un acte venant en complément d’un contrat initial : il complète les clauses initialement prévues ou les modifie.

Ayant droit: Par succession (ayant droit légal), ou désignation (exemple : dans un contrat d’assurance), on appelle ayant droit la personne ayant acquis des droits d’une autre personne, ou qui les détient elle-même.

Bail ou contrat de location: Le propriétaire du bien, qui est soit une personne physique ou morale, s’engage à procurer au locataire de par le bail (contrat de location) la jouissance du bien loué en contrepartie du paiement d’un loyer.

Bail professionnel: C’est un contrat de location conclu pour les immeubles à usage professionnel uniquement. En d’autres termes, les locaux dans lesquels le locataire exerce une activité non commerciale : association, profession libérale…

Bénéfices industriels et commerciaux (BIC): Ce sont les bénéfices provenant d’une activité commerciale. La catégorie des BIC comprend les revenus locatifs tirés sous le régime de la location meublée. Les BIC hôteliers sont réservés quant à eux aux loueurs professionnels, le statut est appliqué aux investissements dans des ensembles hôteliers. Il est possible d’imputer la totalité de ses déficits sur son revenu global sans limitation et de déduire les intérêts d’emprunt, l’amortissement dégressif du bien ainsi que tous les frais généraux inhérents : gestion, impôts locaux et acquisition. Le regime micro BIC constitue un moyen efficace de défiscalisation.

Bouclier fiscal: En cas de forte imposition, les contribuables peuvent se faire rembourser une part de leurs impôts, lorsque le montant total des impôts directs payés dépasse 50% de leurs revenus globaux. Les impôts directs payés comprennent l’ISF, la taxe foncière et l’impôt sur le revenu.

Defiscalisation: Qu’entend on exactement par « défiscalisation » ? Comment bénéficier d’avantages fiscaux après un lourd investissement ? Où peut-on investir ? Est-ce légal ? … Telles sont les grandes questions que l’on est en droit de se poser, lorsque le terme de défiscalisation nous parvient aux oreilles. Il s’agit pourtant d’un dispositif très simple pour alléger le poids fiscal, notamment dans le

Différé d’amortissement: Un emprunteur, peut grâce à cette technique appliquée sur 3 ans maximum, différer le remboursement de l’emprunt pendant une période donnée, en vue d’une part de : 1. rembourser des échéances moins lourdes constituées des intérêts d’emprunt, les frais de gestion, d’assurance et de garanties ; 2. et d’autre part de bénéficier en même temps d’une réductibilité fiscale maximale quand cela est possible.

Dispositif fiscal: Voté par décret, un dispositif fiscal (tels que les dispositifs Girardin, Robien, Demessine, LMP/LMNP…) permet sous certaines conditions de réduire les impôts de par les réductions/déductions accordées selon chacune des lois de défiscalisation et liées à l’investissement locatif.

Droit au Bail: Le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de jouissance appelé « droit au bail », qui est un des éléments du fonds de commerce. Sans être un droit réel, le droit au bail confère un certain nombre de prérogatives au locataire, avec par exemple le versement d’une indemnité compensatrice si le bail était renouvelé.

EHPAD: Sigle désignant les Établissements d’Hébergement pour les Personnes Âgées Dépendantes.

État des lieux: Constat de visite auquel les acquéreurs et les locataires doivent se livrer avant de s’installer dans l’immeuble. En cas de VEFA, l’état des lieux permet de contrôler l’état d’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité. L’acquéreur doit se munir pour cette visite de certains documents tels que le procès verbal d’état des lieux et de la copie de l’assurance dommages-ouvrage (souscrite par le vendeur) garantissant le paiement des éventuels travaux en cas de dommages. Chaque détail/réserve est retranscrit par l’acheteur sur le procès-verbal. Le procès-verbal est signé par l’acheteur et il se voit remettre les clés du logement en échange du solde du prix. S’il y a des réserves, le solde du prix est consigné (chez le notaire ou en banque) jusqu’à la levée des réserves, mais l’acheteur peut quand même s’installer sauf si son installation gène la bonne marche des réparations. Le délai d’exécution (fixé entre le vendeur et l’acheteur) des réparations consécutives aux réserves ne doit pas excéder 3 mois. Un constat de levée des réserves est établi dès lors que les travaux de réparation ont été réalisés. L’acquéreur peut mettre en demeure le vendeur si les travaux ne sont pas effectués à temps par LRAR, et peut même faire exécuter les travaux aux frais de vendeur si celui-ci ne donne pas suite au courrier envoyé.

Fichier immobilier: Il s’agit d’un registre où les actes portant sur des transactions financières sont inscrits dans les conservations des hypothèques. Sont publiés au fichier immobilier les actes passés devant notaire (donc en la forme authentique).

Foncier: Tout élément se rapportant aux biens bâtis ou non : imposition, exploitation, revenus, détention. On parle de terrains fonciers pour les terrains constituant la matière première indispensable aux opérations de construction ou d’aménagement.

Foyer fiscal: Terme désignant une ou plusieurs personnes soumises à une imposition commune. Le couple et leurs enfants ainsi que d’éventuelles personnes supplémentaires à charge composent le foyer fiscal. Certaines dispositions ou avantages fiscaux résultant de l’achat d’un bien immobilier prennent en compte le foyer fiscal dans leur calcul, comme par exemple en ce qui concerne la déduction d’impôt dans le cadre d’investissement en immobilier locatif ou tout autre déduction d’intérêts d’emprunt. La règle de l’imposition par foyer fiscal ne s’appliquant pas, les contribuables vivant à deux sans être mariés et les célibataires ont en général moins d’avantages fiscaux que les couples mariés.

Gérant d’immeuble: C’est un administrateur de bien immobilier, chargé pour le compte du propriétaire du bien de gérer la location. En d’autres termes, le gérant d’immeuble assure la gestion locative, la souscription d’assurance et l’entretien courant.

Gestion locative: Acte impliquant qu’un intervenant extérieur prenne en charge le bien locatif d’un investisseur ou du propriétaire. Le bailleur, grâce à la gestion locative, se voit déchargé de la gestion courante de son bien en échange d’une rémunération. Ce qui signifie que ce n’est plus lui qui assure la révision annuelle des loyers, ni l’entretien courant, la souscription d’assurance ou encore la rédaction de contrat de location… Ces différentes taches reviennent (le plus souvent) à un gérant d’immeuble. La gestion locative a également d’autres aspects, telle que la possibilité de se voir proposer par le gérant d’immeuble une garantie locative pour assurer la rentabilité de l’investissement (taux et période définis par avance). La gestion locative peut aussi être assurée par d’autres personnes, comme un agent immobilier ou un administrateur de biens, voire un notaire.

Immeuble ancien: Tous les immeubles de plus de 5 ans ou ayant déjà fait l’objet d’une première mutation depuis leur achèvement (Hors VEFA°). La fiscalité afférente varie entre un immeuble ancien et un neuf.

Immeuble neuf: Tout immeuble soumis à la TVA immobilier à 19,60% et âgé de moins de 5 ans (achevé). Des avantages fiscaux (sous forme de déductions fiscales : Borloo, Robien) spécifiques sont rattachés à l’investissement en immobilier neuf à usage locatif.

Intérêts d’emprunt: Il s’agit de la rémunération du capital emprunté : les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre revenu foncier sans limite de durée ou de montant pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration des logements anciens ou neufs à usage locatif.

ISF: Sigle de l’impôt annuel de Solidarité sur la Fortune. L’ISF concerne les personnes physiques dont le patrimoine imposable est supérieur à 770 000 € par foyer fiscal. Les biens immobiliers, les meubles, bijoux, voitures, bateaux, les droits (dépôts, créances, assurance vie…) et les valeurs mobilières sont assujettis à l’ISF. En revanche, tout ce qui relève du milieu professionnel (biens, actions, droits sociaux…) ainsi que les objets d’art ou de collection, propriétés artistiques, bois et forêts sont exonérés de l’impôt de solidarité sur la fortune, tout comme certaines indemnités et rentes.

Levier (effet de): C’est le mécanisme financier qui permet l’amélioration de la rentabilité d’une opération d’investissement.

Logement vacant: Qui n’est ni loué ni occupé.

Loggia: Espace ouvert sur l’extérieur mais fermé sur les côtés, et qui est intégré à la surface d’un immeuble sans former de saillie ; contrairement aux balcons et terrasses. La loggia est soit rattachée aux parties privatives, soit aux parties communes, selon le règlement de copropriété.

Nantissement: Il s’agit d’un contrat par lequel le créancier se voit remettre une chose par le débiteur en vue de garantir la dette.

Nu-propriétaire: Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le nu-propriétaire est le propriétaire d’un bien dont un autre individu détient l’usufruit. Le propriétaire ne déclare aucun revenu foncier si celui-ci ne perçoit pas de loyers sur la propriété démembrée, mais a l’obligation de procéder aux grosses réparations nécessaires concernant par exemples les murs, les planchers, les voûtes, la clôture… Toutefois, pour les nu-propriétaires percevant des revenus fonciers et possédant d’autres biens en pleine propriété, il reste possible de déduire des revenus fonciers les dépenses effectuées pour les grosses réparations dans l’immeuble où la nue-propriété est détenue.

Nue-propriété: Résultant du démembrement de propriété séparant la nue-propriété de l’usufruit, la nue-propriété est le droit réel d’être le propriétaire d’un bien dont le droit de jouir du bien en question (l’usufruit) revient à quelqu’un d’autre. Si l’usufruitier peut occuper le bien ou le mettre en location pour en percevoir les loyers, le nu-propriétaire est le véritable propriétaire des lieux. La nue-propriété se transforme en pleine propriété dès lors qu’usufruitier décède, donc lors de l’extinction de l’usufruit. Le nu-propriétaire a le droit, sans que l’usufruitier y trouve quelque chose à redire (sauf en cas de clause spécifiée), de vendre son droit ou de le donner, ou de le léguer.

Patrimoine: « Ensemble des droits et des obligations liés à la personne et appréciables en argent ». Telle est la définition juridique. Mais en règle générale, le patrimoine c’est l’ensemble des biens détenus par une personne ou un couple. La notion de patrimoine n’englobe donc pas seulement la fortune (actifs détenus), elle prend également en compte les droits (partie active) et les obligations (partie passive : les dettes). Un contribuable ne dispose que d’un patrimoine, transmis au moment de son décès aux héritiers.

Plus-value: Différence entre le prix d’achat d’un bien et son prix à la revente, résultant de l’accroissement de sa valeur. Les plus-values peuvent dans certains cas être soumises à un impôt.

Usufruit: Droit résultant du démembrement de propriété séparant la nue-propriété de l’usufruit. L’usufruit est le droit de jouir d’un bien : de l’occuper ou de le mettre en location, et dans ce cas d’en percevoir les fruits (loyers). Ce droit est temporaire : il prend fin soit après le décès de l’usufruitier, soit de part une clause spécifique dans un testament ou un contrat. L’usufruit s’arrête après le décès de l’usufruitier si l’usufruit est constitué au profit d’une personne morale. La nue-propriété est le droit de possession du bien : l’usufruitier ne pourra pas vendre le bien, ni en changer la destination.

Valeur Intrinsèque: Correspond à la valeur à neuf de biens immobiliers et constructions érigées (valeur du terrain exclue, frais secondaires inclus), minorée de la dévalorisation occasionnée par la vieillesse. La valeur intrinsèque tient compte de la dévalorisation technique, la désagrégation, le vieillissement naturel, l’usure, le manque d’entretien, la destruction due aux intempéries sous forme de pourcentage de déduction. Les autres types de minorations ou dommages apparaissent sous forme de déduction forfaitaire ou détaillée.

Valeur réelle: C’est la somme des valeurs intrinsèques de toutes les constructions érigées, frais secondaires, valeur du terrain, équipement, travaux de préparation et d’aménagement. Toutefois, la valeur réelle n’est pas adaptée au calcul de la valeur vénale car la valeur réelle ne tient pas compte des variations du marché.

Valeur résiduelle: Valeur de rendement après escompte.

Valeur vénale: Valeur marchande d’un bien immobilier. Elle est obtenue par comparaison avec les prix du marché dans les conditions libres et normales de l’offre et de la demande, ou par référence à des valeurs antérieures.